Провести оценку стоимости недвижимости

Метод капитализации зе­мельной арендной платы особенно удобен, когда земельные единый центр оценки квартиры сдают­ся предприятиям в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений.

В российских городах органы местного управления утверждают сей­час базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муници­пальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: деятельности арендатора, коммерческой ценности месторасположения земельного уча­стка.

Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рас­считана по следующей формуле: оценка ущерба квартир yarexpert ru A = A 6 K d K p S , где А б — базовая ставка арендной платы за один квадратный метр; К д — коэффициент вида деятельности арендатора; К р — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного уча­стка; S — площадь земельного участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой став­ки годовой арендной платы используются ставка утвержденного земель­ного налога и соответствующие ей коэффициенты единый центр оценки квартиры деятельности арендатора и месторасположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить из ана­лиза рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому участку, и величин арендной платы.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы. Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земель­ный участок) может использоваться для оценки земельных участков, за­строенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, по­строенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и уп­равления, отдается приоритет при распределении дохода.

Доход, остав­шийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, от­носится к земельному участку. При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия: · имеющиеся объекты соответствуют варианту наиболее эффектив­ного использования земельного участка. Например, временное сооруже­ние из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных стро­ений, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование; · стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном уча­стке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рас­считаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации; · известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта бизнеса (недвижимости).

Объект оценки недвижимости стоимость

При этом арендные ставки за помеще­ния должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок. При оценке оценка торгового обслуживания розничного предприятия стоимости земельного участка осуществляется расчет: · стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответству­ющих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельно­го участка; · чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; · чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за оп­ределенный период времени, как произведения стоимости воспроизвод­ства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитали­зации доходов от улучшений; · остатка чистого операционного дохода для земли как разности чис­того операционного дохода от единого объекта недвижимости за опреде­ленный период времени и чистого операционного единый центр оценки квартиры, приходящего­ся на улучшения за соответствующий период времени; · рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чис­того операционного дохода для земли.

Нужно определить стоимость земельного участка, предостав­ляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять коло­нок.

Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 долл. возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, пла­нируемый доход на единый центр оценки квартиры — 16%, срок ее экономической жизни — девять лет. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные: · в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина; · средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов; · с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

Решение: 1) определяется стоимость строительства АЗС: 35 400-5= 177 000 долл.; 2) находится ставка капитализации для сооружений: 16%+ (100%: 9) = 27,11%; 3) вычисляется чистый операционный доход, приносимый сооруже­ниями: 177 000 • 0,2711 = 47984,7 долл; 4) рассчитывается чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений): 5 • 300 • 24 • 28 • 0,06 = 60 480 долл.; 5) находится остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок: 60 480 - 47984,7 = 12495,3 долл.; 6) определяется стоимость земельного участка: 12495,3.

Оцените мне авто

Итак, стоимость земельного участка, предоставленного под строитель­ство автозаправочной станции, составляет 78096 долл. Метод остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены.

Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и про­должительность их экономической жизни.

Данный метод также применя­ется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка. Метод предполагаемого использования целесообразен, если выпол­няется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто оценка стоимости бизнеса стоимость услуг этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки (определения затрат на освоение). Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффектив­ным использованием является разделение земельного массива на стан­дартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестици­онного анализа.

Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применя­ется при типовой застройке. После разделения земельного массива участки продаются, из денеж­ной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их осво­ение и определяется стоимость неосвоенной земли.

При оценке стоимости земель сельскохозяйственных предприятий в России необходимо учитывать, что они только недавно стали объектом купли-продажи и на них отсутствуют объекты недвижимости (здания, со­оружения), а это исключает применение метода парных продаж и затрат­ного подхода. Повсеместная оценка сельскохозяйственных земель в на­стоящее время осуществляется методом капитализации земельной рен­ты.

На первом этапе собирается и подготавливается исходная норматив­ная и статистическая информация. Необходимая для оценки земель ин­формация выбирается из материалов четвертого тура земельно-оценоч­ных работ (1980—1987 гг.) с их последующим уточнением.

Каждый административный район в процессе четвертого тура земель­но-оценочных работ был отнесен к определенной земельно-оценочной зоне.

Оценка ремонта машины после дтп

Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности групп почв, технологий возделывания сельскохозяйственных культур, кли­матических условий и уровня экономического развития территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяй­ственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются: · сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Сельскохозяйственные угодья оцениваются методом капитализации ренты и методом центр оценки квартиры единый продаж; · земли, занятые зданиями, строениями, используемыми для производ­ства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продук­ции. Они оцениваются методами оценки застроенных или предназначен­ных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапиталь­ные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцени­ваются как сельскохозяйственные угодья; · земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности.

Они учи­тываются при оценке сельскохозяйственных угодий. Далее определяется состав почв на территории оцениваемого участ­ка.

Оценить автомобиль для вступления в наследство ювао

Для этого используют карту обследования почв и очерк (отчет) о по­чвах. На их основе выделяются группы почв по оцениваемому участку в разрезе пашни, сенокосов и пастбищ. Источник материалов о почвах — региональный институт по землеустройству или землеустроительное пред­приятие. На втором этапе вычисляется нормативная урожайность по каждой группе почв для основных сельскохозяйственных культур (пять-семь ви­дов). Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры опре­деляется плодородием сколько стоит независимая оценка ущерба при затоплении квартиры земельного участка, измеряемым в баллах бони­тета.

В качестве единый центр оценки квартиры нормативной урожайности может использо­ваться величина нормальной урожайности, определенная в материалах четвертого тура земельно-оценочных работ. Кроме того, на базе статистической отчетности по области можно рас­считать среднюю фактическую урожайность за несколько последних лет. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обес­печение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Поэтому необходимо исходить из рекомендуемой зональной структуры посевов или фактически сложившейся структуры посевов. Источник материа­лов — зональные системы земледелия.

На третьем этапе рассчитывается величина земельной ренты по глав­ным возделываемым сельскохозяйственным культурам. Земельная рента = Валовой доход - Затраты (с учетом прибыли); Валовой доход = Цена продажи • Нормативная урожайность. Для расчетов используется фактическая информация по администра­тивному району, в котором проводится оценка.

Цена продажи сельскохозяйственных продуктов выступает в каче­стве общественно необходимых затрат и определяется по рыночным це­нам типичных продаж оптовых партий. Индивидуальные затраты устанавливаются по данным бухгалтерс­кой отчетности.

Для более точного исчисления затрат можно использо­вать зональные технологические карты возделывания и уборки культур, в которых расписаны все технологические операции и нормативные зат­раты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и затрат труда по каждой операции.

Расчет издержек в денежном выражении осуществ­ляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участ­ка рыночных цен.

Обязательная оценка при выделении доли в квартире

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции включа­ют: заработную плату, семена, горюче-смазочные материалы, удобре­ния, автотранспорт, амортизацию, текущий ремонт, общехозяйственные и общепроизводственные затраты.

При расчете издержек учитывают так­же уровень инженерного обустройства земельного участка, в единый центр оценки квартиры числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и цен­трам материально-технического снабжения.

Оценка ущерба квартиры спб