Оценить квартиру павлодар

Между тем вполне возможно, что износ отдельных конструкций и элементов этого здания будет протекать иначе.

Если это так, то здания одного и того же эффективного возраста, находящиеся на дату оценки в разном техническом состоянии, будут иметь разную стоимость.

Видимо, некоторые специалисты с этим согласны, о чем свидетельствуют классификации зданий по тех- ническому состоянию их отдельных элементов и конструкций, а также таблицы и графики, приведенные в американском отчете о массовой оценке для целей налогообложения [19] или в руководстве для оценщиков [20, book 1, Appendix В]. Здесь нельзя не отметить используемую в Санкт-Петербурге классификацию состояний нежилых помещений и коэффициенты влияния этого состояния на стоимости прав собственности и аренды таких помещений (см.

Более серьезный недостаток модели Тимана (равно как и ряда других, используемых в ФРГ) в другом.

Дело в том, что в соответствии с этой моделью для всех зданий с одним и тем же сроком службы динамика износа, то есть зависимость коэффициентов износа от возраста, будет одной и той же. Это следует из того, что в формулах кадастровая оценка квартиры новосибирск (6) и (7) нет (калибровочного) параметра, изменяя который можно было бы сближать результаты оценки рыночной стоимости зданий с данными о ценах сделок с ними. На кадастровая оценка стоимости земли деле в модели Тимана такого рода параметр есть. Кадастровая оценка стоимости земли действительно, варьируя ее, можно получать разные динамики износа, поэтому такую ставку можно постараться «подогнать» под фактические данные о ценах сделок со зданиями разного возраста. Однако «подогнанная» ставка уже не будет совпадать с доходностью альтернативных финансовых вложений с тем же риском. По его мнению, ставка, необходимая для оценки зданий, не идентична ставке, относящейся к фондовому рынку.

Соответственно, используемая в рассматриваемой модели ставка дисконтирования должна опираться на данные рынка недвижимости.

Оригинал и копия оценки квартиры

На этом основании Тиман предложил принимать ставку в зависимости от типа зданий: • 4 процента - для жилых зданий, в том числе сдаваемых в аренду, но совсем или почти не используемых в промышленных целях; • 5 процентов - для зданий, также используемых для промышленных целей; • 6 процентов - для зданий, используемых (полностью или в основном) для коммерческих или промышленных целей.

Вероятно, в 1970-е годы в ФРГ применение этих ставок давало приемлемые результаты.

Однако их дифференциация представляется нам некорректной: ставка дисконтирования должна отражать доходность альтернативных вложений, и трудно представить, чтобы вложения в жилые и промышленные здания инвесторы сопоставляли с разными альтернативами, дающими разную доходность. Сомнительно также, что динамика износа зданий в химической и электронной промышленности одна и та же, а динамика износа жилых двухэтажных зданий такая же, как у высотных зданий.

К тому же в современных условиях ставки придется дифференцировать по гораздо большему числу типов зданий, а также по регионам страны.

Представляется, что дифференциацию ставок можно рассматривать лишь как технический прием, позволяющий согласовать расчеты по модели с рыночными данными. По нашему мнению, нельзя возлагать на ставку дисконтирования сразу две функции - учет разновременности денежных потоков и согласование с рыночными данными.

Эти функции должны быть разделены между разными параметрами модели.

Такая идея реализована нами в книге [7], посвященной оценке машин и оборудования.

В этой работе была предложена «степенная» модель, где, по существу, изменение ЧОД или СЧОД с возрастом описывалось следующей формулой2: 2 В книге «степенная» модель представлена не в дискретном, а в непрерывном времени. В момент публикации автор был убежден в оригинальности этой модели, упустив из виду, что все новое - это хорошо забытое старое.

Между тем, как легко видеть, при О = 2 формула (16) совпадает с формулой (6), а вытекающие из нее формулы для коэффициентов износа - с формулой Тимана (7).

Недорогая оценка ущерба имущества

В вязи с этим «степенную» модель было бы уместным называть обобщенной моделью Тимана. Коэффициент износа /( здания возраста I лет со сроком службы Т лет при этом определяется формулой, аналогичной формуле (7) в первой части статьи: /; = 1-- п=11 п -1 п-1 V / (1 Е)) (16) (1 Е )п Гипотезу о степенном характере зависимости СЧОД от возраста можно подтвердить технико-экономическими соображениями. Например, изменение со временем геометрических размеров деталей машин под влиянием трения или агрессивной среды имеет степенной характер (см.

Показатель степени (калибровочный параметр) О мы считаем своеобразной технической характеристикой машины. Его нужно подбирать так, чтобы как можно лучше приблизить рассчитанные по формуле (16) проценты износа к фактическим, основанным на ценах реальных сделок с машинами разного возраста. Представляется, что зависимость (15) справедлива и для зданий, и при наличии достоверной информации это можно подтвердить статистическими методами, одновременно подобрав значение О, при котором расчеты по модели будут лучше всего согласовываться с данными о доходах и расходах владельцев однотипных зданий разного возраста и о ценах сделок с ними. На рисунках 5 и 6 приведена динамика коэффициентов износа, рассчитанная по формуле (16) для разных сроков службы и разных О.

Зависимость коэффициента износа здания со сроком службы 60 лет от его возраста при Е = 10% и разных Q Как видим, с ростом Q уменьшение стоимости кадастровая оценка стоимости земли с возрастом становится менее равномерным.

Проиллюстрируем идею оценки Q по рыночным данным условным примером. Пример 3 Оцениваются однотипные здания со сроком службы 60 лет, причем на дату оценки известны стоимости таких зданий в новом кадастровая оценка стоимости земли и в возрасте 30 лет.

Сопоставив обе стоимости, можно оценить и коэффициент износа 30-летнего здания. Если он оказался близким к 40 процентам, то, как видно из рисунка 5, должно быть Q 2 (это отвечает методу Тимана), если же он близок к 55 процентам, то Q 1,5.

Оценка земельного участка в волгоградской области

Некоторые специалисты обращают внимание на то, что процесс износа зданий во многом определяется условиями и режимами их использования, техническим состоянием отдельных элементов и конструкций.

Если это так, то не только параметр Q, но и срок службы здания T должны зависеть от указанных факторов, но для установления соответствующих зависимостей нужны специальные исследования.

Чтобы использовать модель Тимана или более общую зависимость (15), сначала надо задать ставку дисконтирования. По мнению Тимана, такая ставка должна быть как-то связана с характеристиками рынка недвижимости, однако неясно, как именно может быть описана такая связь. В начале статьи отмечалось, что немецкие оценщики одно время использовали модель Тимана, но затем отказались от нее (кроме, пожалуй, земли Северный Рейн-Вестфалия, где работал Тиман). Причины этого, как мне кажется, связаны именно с указанным нами недостатком - отсутствие калибровочных параметров в расчетных формулах. Экономическая ситуация, сложившаяся в ФРГ к моменту создания этой модели, в последующие десятилетия начала существенно меняться, и если в 1970-х годах оценки стоимости зданий с применением модели Тимана оказывались близкими к оценкам, получаемым с использованием доходного подхода, то в последующий период расхождение таких оценок увеличивалось.

Квартира оценка недвижимость расчет

И именно это, а не независимая оценка недвижимости в красноярске теоретические разногласия, явилось подлинной причиной отказа немецких оценщиков от применения модели Тимана.

Ситуация была оценка земли марий эл бы иной, если бы эта модель с самого начала была предложена в более общей форме, например в виде формулы (16), причем входящий в эту формулу калибровочный параметр Q периодически пересматривался бы и при необходимости дифференцировался по типам зданий и техническому состоянию их основных конструкций и элементов. Обратим внимание, что «степенное» обобщение модели Тимана не единственно возможное.

Чтобы учесть в системе национальных счетов влияние возраста активов на чистые выгоды от их использования Бюро трудовой статистики США (BLS) и австралийское бюро статистики (ABS) давно используют иную, гиперболическую, модель. Соответствующие индексы в наших обозначениях определяются формулой: J(t) =(17) ^ Т - Qt С недавних пор соответствующая модель рекомендована и Организацией экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) [24]. Методологическими указаниями по расчету потребления основного капитала, утвержденными приказом Росстата [22], предусматривается использование этой модели и в российской системе национальных счетов.

При этом принимается О = 0,5 для машин и оборудования и О = 0,7 для зданий и сооружений, соответствующие коэффициенты износа определяются по формуле типа (5), а для дисконтирования используется (со ссылкой на неназванных оценщиков) ставка 11 процентов годовых. В соответствии с формулой (17) износ кадастровая оценка стоимости земли оказывается прогрессивным, поскольку скорость изменения индексов J(() = -(—0)) отрицательна и с увеличением возраста растет по абсолютной величине. В то же время формуле (17) свойственен тот же недостаток, что и формуле (6): для всех типов зданий и сооружений значение калибровочного параметра О принимается одним и тем же (хотя для разных групп активов сроки их службы принимаются различными).

Оценка стоимости авто при разводе

Можно было бы поставить вопрос: какая модель точнее отражает динамику износа - (15) или (17)? Однако износа, однако корректный ответ на него может быть дан только по результатам сравнения цен реальных сделок со зданиями разного типа и возраста с оценками рыночной стоимости этих же зданий, полученными с использованием указанных моделей.

Оценить автомобиль в москве онлайн