Оценка имущества независимыми оценщиками

Вероятно, в 1970-е годы в ФРГ применение этих ставок давало приемлемые результаты. Однако их дифференциация представляется нам некорректной: ставка дисконтирования должна отражать доходность альтернативных вложений, и трудно представить, чтобы вложения в жилые и промышленные здания инвесторы сопоставляли с разными альтернативами, дающими разную доходность. Сомнительно также, что динамика износа зданий в химической и электронной промышленности одна и та же, а динамика износа жилых двухэтажных зданий такая же, как у высотных зданий. К тому же в современных условиях ставки придется дифференцировать по гораздо большему числу типов зданий, а также по регионам страны. Представляется, что дифференциацию ставок можно рассматривать лишь как технический прием, позволяющий согласовать расчеты по модели с рыночными данными. По нашему мнению, нельзя возлагать на ставку дисконтирования сразу две функции - учет разновременности денежных потоков и согласование с рыночными данными.

Эти функции должны быть разделены между разными параметрами модели.

Такая идея реализована нами в книге [7], посвященной оценке машин и оборудования. В этой работе была предложена «степенная» модель, где, по существу, изменение ЧОД или СЧОД с возрастом описывалось следующей формулой2: 2 В книге «степенная» модель представлена не в дискретном, а в непрерывном времени. В момент публикации автор был убежден в оригинальности этой модели, упустив из виду, что все новое - это хорошо забытое старое.

Между тем, как легко видеть, при О = 2 формула (16) совпадает с формулой (6), а вытекающие из нее формулы как проводится оценка жилого дома с земельным участком для коэффициентов износа - с формулой Тимана (7). В вязи с этим «степенную» модель было бы уместным называть обобщенной моделью Тимана. Коэффициент износа /( здания возраста I лет со сроком службы Т лет при этом определяется формулой, аналогичной формуле (7) в первой части статьи: /; = 1-- п=11 п -1 п-1 V / (1 Е)) (16) (1 средняя цена авто для оценки Е )п Гипотезу о степенном характере зависимости СЧОД от возраста можно подтвердить технико-экономическими соображениями.

Инком оценка квартир в

Например, изменение со временем геометрических размеров деталей машин под влиянием трения или агрессивной среды имеет степенной характер (см. Показатель степени (калибровочный параметр) О мы считаем своеобразной технической характеристикой машины. Его нужно подбирать так, чтобы как можно лучше приблизить рассчитанные по формуле (16) проценты износа к фактическим, основанным на ценах реальных сделок с машинами разного возраста. Представляется, что зависимость (15) справедлива и для зданий, и при наличии достоверной информации это можно подтвердить статистическими методами, одновременно подобрав значение О, при котором расчеты по модели будут лучше всего согласовываться с данными о доходах и расходах владельцев однотипных зданий разного возраста и о ценах сделок с ними. На рисунках 5 и 6 приведена динамика коэффициентов износа, рассчитанная по формуле (16) для разных сроков службы и разных О. Зависимость коэффициента износа здания со сроком службы 60 лет от его возраста при Е = 10% и разных Q Как видим, с ростом Q уменьшение стоимости здания с возрастом становится менее равномерным.

Проиллюстрируем идею оценки Q по рыночным данным условным примером.

Пример 3 Оцениваются однотипные здания со сроком службы 60 лет, причем на дату оценки известны стоимости таких зданий в новом состоянии и в возрасте 30 лет. Сопоставив обе стоимости, можно оценить и коэффициент износа 30-летнего здания. Если он оказался близким к 40 процентам, то, как видно из рисунка 5, должно быть Q 2 (это отвечает методу Тимана), если же он близок к 55 процентам, то Q 1,5. Некоторые специалисты обращают внимание на то, что процесс износа зданий во многом определяется условиями и режимами их использования, техническим состоянием отдельных элементов и конструкций.

Если это так, то не только параметр Q, но и срок службы здания T должны зависеть от указанных факторов, но для установления соответствующих зависимостей нужны специальные исследования.

Оценка недвижимости с нулевой стоимостью

Чтобы использовать модель Тимана или более общую зависимость (15), сначала надо задать ставку дисконтирования. По мнению Тимана, такая ставка должна быть как-то связана с характеристиками рынка недвижимости, однако неясно, как именно может быть описана такая связь.

В начале статьи отмечалось, что немецкие оценщики одно время использовали модель Тимана, но затем отказались от нее (кроме, пожалуй, земли Северный Рейн-Вестфалия, где работал Тиман). Причины этого, как мне кажется, связаны именно с указанным нами недостатком - отсутствие калибровочных параметров в расчетных формулах.

Экономическая ситуация, сложившаяся в ФРГ к моменту создания этой модели, в последующие десятилетия начала существенно меняться, и если в 1970-х годах оценки стоимости зданий с применением модели Тимана оказывались близкими к оценкам, получаемым с использованием доходного подхода, то в последующий период расхождение таких оценок увеличивалось.

И именно это, а не теоретические разногласия, явилось подлинной причиной отказа немецких оценка дома оформления для наследства от применения модели Тимана. Ситуация была бы иной, если экспертная оценка дома цена бы эта оценка дома для оформления наследства с самого начала была предложена в более общей форме, например в виде формулы (16), причем входящий в эту формулу калибровочный параметр Q периодически пересматривался бы и при необходимости дифференцировался по типам зданий и техническому состоянию их основных конструкций и элементов. Обратим внимание, что «степенное» обобщение модели Тимана не единственно возможное. Чтобы учесть в системе национальных счетов влияние возраста активов на чистые выгоды от их использования Бюро трудовой статистики США (BLS) и австралийское бюро статистики (ABS) давно используют иную, гиперболическую, модель. Соответствующие индексы в наших обозначениях определяются формулой: J(t) =(17) ^ Т - Qt С недавних пор соответствующая модель рекомендована и Организацией экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) [24].

Оценка машины дром

Методологическими указаниями по расчету потребления основного капитала, утвержденными приказом Росстата оценка дома для оформления наследства, предусматривается использование этой модели и в российской системе национальных счетов. При этом принимается О = 0,5 для машин и оборудования и О = 0,7 для зданий и сооружений, соответствующие коэффициенты износа определяются по формуле типа (5), а для дисконтирования используется (со ссылкой на неназванных оценщиков) ставка 11 процентов годовых. В соответствии с формулой (17) износ активов оказывается прогрессивным, поскольку скорость изменения индексов J(() = -(—0)) отрицательна и с увеличением возраста растет по абсолютной величине.

В то же время формуле (17) свойственен тот же недостаток, что и формуле (6): для всех типов зданий и сооружений значение калибровочного параметра О принимается одним и тем же (хотя для разных групп активов сроки их службы принимаются оценка дома для оформления наследства).

Онлайн оценки квартир в

Можно было бы поставить вопрос: какая модель точнее отражает динамику износа - (15) или (17)? Однако износа, однако корректный ответ на него может быть дан только по результатам сравнения цен реальных сделок со зданиями разного типа и возраста с оценками рыночной стоимости этих же зданий, полученными с использованием указанных моделей. К тому же выбрать лучшую из моделей затруднительно, так как обе модели дают достаточно близкие результаты.

Например, если рассчитать коэффициенты износа для зданий со сроком службы 40 и 60 лет при ставке оценка дома для оформления наследства 7 процентов по модели (17), а затем по модели (15) с О = 2,6, то максимальное различие между ними будет не более 0,025.

Исследование, проведенное в этой статье, показывает, что предложенная Тиманом модель требует дальнейшего развития. В принципе, она позволяет достаточно адекватно учесть зависимость износа здания от возраста, но должна быть модифицирована с целью учета других факторов, влияющих на стоимость здания. Некоторые такие факторы, скажем инфляцию и адвалорные расходы, удается учесть, оставаясь в рамках модели Тимана, другие требуют ее корректировки.

Однако есть и такие факторы, методы учета которых пока еще неясны или недостаточно разработаны. В начале статьи мы отметили, что функциональный износ (появление на рынке новых типов зданий) влияет на стоимость зданий существующих типов, но не меняет коэффициенты их износа. Предположим, что в условиях стабильной экономики и отсутствия оценка дома для оформления наследства на рынке наряду со зданиями базисного типа в достаточно большом количестве появились здания нового типа, обладающие лучшими потребительскими свойствами.

В таком случае ЧОД от использования зданий базисного типа уменьшились бы. Если бы коэффициенты их износа не изменились, это означало бы, что ЧОД от использования зданий базисного типа всех возрастов уменьшились пропорционально.

Оценка бизнеса по низкой цене

При этом положительные ЧОД остались бы положительными, а отрицательные - отрицательными.

Но тогда (полный) рациональный срок службы зданий базисного типа остался бы прежним.

Между тем обычно при появлении на рынке новых более привлекательных объектов сроки службы объектов существующих типов сокращаются.

Сколько стоит оценка дома для продажи