Оценка квартиры электронная

Однако, как мы уже показали, модель Тимана остается справедливой и при учете этих факторов.

Более того, упрекать Тимана не стоит еще и потому, что в 1970-е годы учет инфляции был неактуален, а влияние адвалорных расходов становилось существенным лишь для очень старых зданий, стоимость которых и так относительно мала. Модель Тимана в том виде, в каком она была предложена, не позволяет достаточно адекватно учесть техническое состояние здания. Другими словами, принимается, что все здания одного типа, назначения и возраста, размещенные в одном и том же регионе, находятся в одном и том же техническом состоянии и имеют один и тот же процент износа. Между тем в то время оценщики в США и других странах уже применяли более совершенный инструмент, используя для характеристики технического состояния здания его эффективный возраст. Заметим в связи с этим, что состояние здания особенно сильно изменяется после его модернизации. Чтобы учесть это, оценщики некоторых стран увеличивают оставшийся срок службы модернизированного здания и соответственно уменьшают его хронологический возраст, заменяя его фиктивным.

Иначе говоря, они принимают, что в результате модернизации здание «омолаживается».

Размер такого «омоложения» зависит от того, какие именно конструктивные элементы здания были модернизированы. Оценка дома в селе в этих целях используются специальные таблицы. Для ФРГ они приведены, например, в разделе 10.9 книги [17], для Швейцарии - в главе 5 книги [18].

Замена хронологического возраста на эффективный или фиктивный позволяет (в рамках той же математической модели оценки износа) учесть техническое состояние зданий точнее. Одновременно решается и проблема оценки очень старых зданий.

Рассмотрим, например, используемое по назначению 200-летнее здание.

Бессмысленно оценивать его, используя модель Тимана, принимая полный срок службы 100 лет.

Кадастровая оценка земли и иных объектов недвижимости

Однако, зная его техническое состояние, специалисты могут оценить его эффективный возраст, например, в 60 лет, а тогда применение формулы Тимана будет допустимым. Другое дело, как узнать полные сроки службы зданий различных типа и назначения. Немецкие и американские оценщики разрабатывают и используют для этих целей соответствующие таблицы, однако в России такая работа не ведется.

С использованием показателя эффективного возраста связана новая проблема. Ведь в этом случае мы, по сути, допускаем, что оцениваемое здание имеет ту же стоимость, что и нормально эксплуатировавшееся здание эффективного возраста.

При этом неявно предполагается, что оба здания после даты оценки будут использоваться одним и тем же (наиболее эффективным) способом, принося одинаковые доходы.

Между тем вполне возможно, что износ отдельных конструкций и элементов этого здания будет протекать иначе. Если это так, то здания одного и того же эффективного возраста, находящиеся на дату оценки в разном техническом состоянии, будут иметь разную стоимость. Видимо, некоторые специалисты с этим согласны, о чем свидетельствуют классификации зданий по тех- ническому состоянию их отдельных элементов и конструкций, а также таблицы и графики, приведенные в американском отчете о массовой оценке для целей налогообложения [19] или в руководстве для оценщиков [20, book 1, Appendix В].

Здесь нельзя не отметить используемую в Санкт-Петербурге классификацию состояний нежилых помещений и коэффициенты влияния этого состояния на стоимости прав собственности и аренды таких помещений (см.

Более серьезный недостаток модели Тимана (равно как и ряда других, используемых в ФРГ) в другом. Дело в том, что в в селе дома оценка с этой моделью для всех зданий с одним и тем же сроком службы динамика износа, то есть зависимость коэффициентов износа от возраста, будет одной и той же.

Независимая экспертная оценка недвижимости

Это следует из того, что в формулах (6) и (7) нет (калибровочного) параметра, изменяя который можно было бы сближать результаты оценки рыночной стоимости зданий с данными о ценах сделок с ними. На самом деле в модели Тимана такого рода параметр есть.

И действительно, варьируя ее, можно получать разные динамики износа, поэтому такую ставку можно постараться «подогнать» под фактические данные о ценах сделок со зданиями разного возраста.

Однако «подогнанная» ставка уже не будет совпадать с доходностью альтернативных финансовых вложений с тем же риском.

По его мнению, ставка, необходимая для оценки зданий, не идентична ставке, относящейся к фондовому рынку. Оценка дома в селе, используемая в рассматриваемой модели ставка дисконтирования должна опираться на данные рынка недвижимости. На этом основании Тиман предложил принимать ставку в зависимости от типа зданий: • 4 процента - для жилых зданий, в том числе сдаваемых в аренду, но совсем или почти не используемых в промышленных целях; • 5 процентов - для зданий, также используемых для промышленных целей; • 6 процентов - для зданий, используемых (полностью или в основном) для коммерческих или промышленных целей. Вероятно, в 1970-е годы в ФРГ применение этих ставок давало приемлемые результаты.

Однако их дифференциация представляется нам некорректной: ставка дисконтирования должна отражать оценка дома в селе альтернативных вложений, и трудно представить, чтобы вложения в жилые и промышленные здания инвесторы сопоставляли с разными альтернативами, дающими разную доходность.

Сомнительно также, что динамика износа зданий в химической и электронной промышленности одна и та же, а динамика износа жилых двухэтажных зданий такая же, как у высотных зданий. К тому же в современных условиях ставки придется дифференцировать по гораздо большему числу типов зданий, а также по регионам страны.

Оценка ущерба при залитии помещения

Представляется, что дифференциацию ставок можно рассматривать лишь как технический прием, позволяющий согласовать расчеты по модели с рыночными данными. По нашему мнению, нельзя возлагать на ставку дисконтирования сразу две функции - учет разновременности денежных потоков и согласование с рыночными данными.

Эти функции должны быть разделены между разными параметрами модели. Такая идея реализована нами в книге [7], посвященной оценке машин и оборудования.

В этой работе была предложена «степенная» модель, где, по оценка дома в селе, изменение ЧОД или СЧОД с возрастом описывалось следующей формулой2: 2 В книге «степенная» модель представлена не в дискретном, а в непрерывном времени.

В момент публикации автор был убежден в оригинальности этой модели, упустив из виду, что все новое - это хорошо забытое старое.

Между тем, как легко видеть, при О = 2 формула (16) совпадает с формулой (6), а вытекающие из нее формулы для коэффициентов износа - с формулой Тимана (7).

Как оценить стоимость аренды квартиры в москве

В вязи с этим «степенную» модель было бы уместным называть обобщенной моделью Тимана.

Коэффициент износа /( здания возраста I лет со сроком службы Т лет при этом определяется формулой, аналогичной формуле (7) в первой части статьи: /; = 1-- п=11 п -1 п-1 V / (1 Е)) (16) (1 Е )п Гипотезу о степенном характере зависимости СЧОД от возраста можно подтвердить технико-экономическими соображениями.

Например, изменение со временем геометрических размеров деталей машин под влиянием трения или агрессивной среды имеет степенной характер (см. Показатель степени (калибровочный параметр) О мы считаем своеобразной технической характеристикой машины. Его нужно подбирать так, чтобы как можно лучше приблизить рассчитанные по формуле (16) проценты износа к фактическим, основанным на ценах реальных сделок с машинами разного возраста. Представляется, что зависимость (15) справедлива и для зданий, и при наличии достоверной информации это можно подтвердить статистическими методами, одновременно подобрав значение О, при котором расчеты по модели будут лучше всего согласовываться с данными о доходах и расходах владельцев однотипных зданий разного возраста и о ценах сделок с ними.

На рисунках 5 и 6 приведена динамика коэффициентов износа, рассчитанная по формуле (16) для разных сроков службы и разных О. Зависимость коэффициента износа здания со сроком службы 60 лет от его возраста при Е = 10% и разных Q Как видим, с ростом Q уменьшение стоимости здания с оценка дома в селе становится менее равномерным. Проиллюстрируем идею оценки Q по рыночным данным условным примером. Пример 3 Оцениваются однотипные здания со сроком службы 60 лет, причем на дату оценки известны стоимости таких зданий в новом состоянии и в возрасте 30 лет. Сопоставив обе стоимости, можно оценить и коэффициент износа 30-летнего здания. Если он оказался близким к 40 процентам, то, как оценка квартиры для органов опеки видно из рисунка 5, должно быть Q 2 (это отвечает методу Тимана), если же он близок к 55 процентам, то Q 1,5.

Правильно оценить автомобиль

Некоторые специалисты обращают внимание на то, что процесс износа зданий во многом определяется условиями и режимами их использования, техническим состоянием отдельных элементов и конструкций. Если это так, то не только параметр Q, но и срок службы здания T должны зависеть от указанных факторов, но для оценка квартиры в улан удэ установления соответствующих зависимостей нужны специальные исследования.

Чтобы использовать модель Тимана или более общую зависимость (15), сначала надо задать ставку дисконтирования.

Оценить авто онлайне