Кадастровая оценка городской земли

Оценка ставки дисконтирования Ставки дисконтирования является одним из наиболее неоднозначных мест при оценке стоимости компании. С одной стороны, при использовании любого из существующих подходов у аналитика существует масса вариантов на каждом шаге. Многие из этих вариантов одинаково обоснованы, но приводят к различным значениям.

В большинстве случаев аналитик приходит к выводу, что он может обосновать любую ставку дисконтирования из широкого диапазона.

С другой стороны, стоимость компании наиболее чувствительна именно к ставке дисконтирования. В итоге ее оценка это мощный и незаметный инструмент для манипуляций стоимостью компании при оценке ее методом ДДП .

Сделав данные замечания, перейдем к описанию самих подходов. Большинство методов оценки ставки дисконтирования можно отнести к одному из следующих подходов ([27]): метод оценки оценка земельного участка в сбербанке WACC, метод кумулятивного построения и метод сравнительного анализа.

Метод оценки WACC (Weighted Average Cost of Capital) средневзвешенная стоимость капитала.

В данном методе ставка дисконтирования вычисляется по формуле: где: n количество источников средств (обычно это банковские ссуды и займы, облигационные займы, привилегированные акции, обыкновенные акции, нераспределенная прибыль [23, стр. 611]); A i рыночная стоимость i -го источника средств; EV рыночная стоимость объекта оценки ( EV = A 1 + … + A n ); k i затраты на привлечение, ожидаемая рыночная доходность или диктуемые рынком альтернативные издержки источника средств, в теории стоимости капитала за основу принята посленалоговая стоимость. Наиболее распространенным случаем является наличие двух источников акционерный ( E ) и заемный ( D ) капитал. В этом случае WACC рассчитывается по формуле: где r e стоимость собственного капитала, r d стоимость привлечения заемного капитала.

Для оценки r e распространена модель CAPM (Capital Assets Pricing Model): где R f безрисковая ставка, R m ожидаемая средняя доходность рынка. Наибольшую сложность при применении модели для российских компаний встречает оценка стоимости акционерного капитала.

Оценка для нотариуса дома

Применение для такой оценки модели CAPM затруднено: Неоднозначностью оценки R m среднерыночной доходности. рассчитанная на основе роста рыночного индекса (например, РТС), будет сильно зависеть от выбранного периода расчета и валюты расчета.

Отсутствием информации для расчета значения коэффициента . Для крупных российских компаний, акции которых торгуются на бирже, может быть рассчитан. Так же, рассчитанные для крупных российских компаний публикуются на сайте и в материалах агентства оценка кадастровой стоимости земли для налогообложения. Для средних же и мелких компаний расчет зачастую невозможен по причине отсутствия открытых торгов акциями оцениваемой компании на бирже.

Также существуют другие модели расчета стоимости собственного капитала [28]. Для преодоления трудностей, возникающих при применении модели CAPM на развивающихся рынках, и в России в частности, отмеченных выше, существует методика, описанная в оценка наследственного дома [9, Chapter 8].

Кратко ее суть заключается в следующих подходах для расчета параметров, входящих в стоимость собственного капитала (6) (таблица 4): Таблица 4. Методика оценки стоимости собственного капитала на основе bottom-up Параметр Оценка по формуле Хамады [9, 32]: . где b L (levered beta) бета с учетом долговых обязательств, b U (unlevered beta) бета без учета долговых обязательств.

В качестве источника для нее можно использовать усредненные данные по компаниям США, работающим в той же отрасли, что и оцениваемая компания.

Такой метод расчета называется bottom-up approach. Согласно этому методу, к величине безрисковой ставки дохода добавляются оценка кадастровой стоимости земли для налогообложения за различные виды риска, связанные с конкретным инвестированием: где R f доходность безрисковых активов, G i премия за риск с номером i .

Примером одного из подходов к выбору рисков является [29]: Премия за риск компании (коммерческий, финансовый).

Обычно конкретная величина премии за каждый из видов риска (за исключением странового) определяется экспертным путем в вероятном интервале от 0 до 5%.

Оценить цену квартиры

Результаты эконометрических исследований влияния разных факторов на риски российских акций можно найти в работе [33]. Метод сравнительного анализа [25] или «рыночной экстракции». Логика оценка кадастровой стоимости земли для налогообложения следующая: анализируется большое количество реальных сделок, все объекты приводятся к сопоставимому виду, и рассчитывается средняя норма прибыли по среднему объекту, которая и будет являться ставкой дисконта. В случае отсутствия необходимой информации, что часто наблюдается на оценка оружия для наследства пермь российском рынке, анализ базируется не на реальных данных, а на опросах инвесторов, и ставки дисконтирования, рассчитанные таким способом, отражают лишь мнения и предпочтения инвесторов. Оценка кадастровой стоимости земли для налогообложения данный метод так же называется методом экспертных оценок.

Выбор конкретного метода определения ставки дисконтирования зависит от типа компании и имеющихся в расположении аналитика данных. Большинство подходов к оценке ставки дисконтирования используют безрисковую ставку оценка квартиры в коркино доходности.

Что выбирать в качестве нее для оценки российских компаний предмет постоянных дискуссий.

Перечислим основные источники, которые используются для определения безрисковой ставки [10, 26]: 1) ставки по депозитам Сбербанка РФ и других надежных российских банков; 2) западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран); 3) ставка рефинансирования ЦБ РФ; 4) государственные облигации РФ; a.

Анализ чувствительности Таким образом, в предыдущем разделе мы построили модель экспресс-оценки стоимости компании, то есть задали функцию .

Первый шаг, который можно сделать для анализа получившейся формулы, это анализ ее чувствительности по разным факторам. Коэффициент чувствительности стоимости по выбранному скалярному фактору x вычисляется по формуле: Его экономический смысл: на сколько процентов изменится стоимость акционерного капитала при увеличении фактора x на 1%.

Как оценить автомобиль для залога

Коэффициент чувствительности стоимости по выбранному векторному фактору вычисляется по формуле: Его экономический смысл: на сколько процентов изменится стоимость акционерного капитала при увеличении каждого компонента векторного фактора на 1%.

Анализ чувствительности используется для оценка кадастровой стоимости земли для налогообложения следующих задач: Определение факторов, на прогноз которых нужно в первую очередь обратить внимание при оценке стоимости. Если чувствительность к фактору велика, то его прогноз нужно стремиться сделать максимально точным и обоснованным.

Наоборот, если чувствительность фактора низка, то тратить много времени на его прогноз не имеет смысла.

Выявление наиболее перспективных направлений увеличения стоимости при решении задачи управления стоимостью. Оценка влияния управляющих воздействий на стоимость компании. При практической оценке стоимости компании полезным шагом является построение таблицы чувствительности стоимости ко всем факторам стоимости. Для векторных факторов можно использовать два подхода: рассчитывать чувствительность к каждому компоненту вектора отдельно (7) либо рассчитывать чувствительность ко всему вектору (8).

Оценка инвестиционной привлекательности ценных бумаг акционерного общества

Приведем выражения для чувствительности стоимости по каждому из факторов.

Так же при анализе чувствительности могут рассматриваться сценарии изменения нескольких факторов и влияние этих изменений на стоимость.

Обычно в каждом сценарии рассматривается 1-2 фактора. При таких расчетах новые значения факторов подставляют в модель оценки и получают оценка кадастровой стоимости земли для налогообложения при этих значениях факторов. Коэффициенты чувствительности при подобных расчетах не применяются, так как они могут дать сильно искаженный результат ввиду нелинейной зависимости стоимости от факторов. Алгоритм экспресс-оценки стоимости Для использования модели экспресс-оценки стоимости на практике предлагается методика экспресс-оценки стоимости, описываемая алгоритмом действий, приведенном ниже (рисунок 2). Оценка кадастровой стоимости земли для налогообложения экспресс-оценки стоимости компании Возможные модификации модели По предложенной логике можно строить различные модели, основанные на разном наборе факторов. Опишем одну из них, наиболее часто применяющуюся на практике. Это небольшая модификация модели на прогнозный период, при которой амортизация выделяется в отдельный фактор модели и требует отдельного прогноза.

В этом случае детализируется модель отчета о прибылях и убытках (таблица 5).

Модифицированная модель отчета о прибылях и убытках Расчет FCFF после модификации выглядит следующим образом: где EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) прибыль до вычета процентов, налогов и амортизации, DA (Depreciation and Amortization) амортизация.

В такой модели к факторам стоимости добавляется вектор kDA . В случае наличия в распоряжении аналитика данных только о суммарных, а не чистых, капитальных инвестициях, I можно заменить следующей формулой: где TI (Total Investment) суммарные капитальные инвестиции.

Оценка стоимости ОАО «ГМК Норильский Никель» В качестве примера применения модели проведем оценку фундаментальной стоимости ОАО «ГМК Норильский Никель» на конец 2006 г. Будем использовать модифицированную форму модели, приведенную в таблице 5.

Кадастровая оценка земли в татарстане

Все расчеты проведем в млн $ У «Норильского Никеля» существует 3 источника капитала: E , D и MI . Поэтому, стоимость акционерного капитала находиться по формуле: E = EV D MI. Агрегированный баланс и отчет о прибылях и убытках Консолидированная отчетность компании по МСФО доступна на сайте (http://www.nornik.ru/investor/report/fin_disclosure/ ) за 20012005 года.

Построим на ее основе агрегированный баланс и отчет о прибылях и убытках. Агрегированный баланс и отчет о прибылях и убытках, «Норильский Никель», млн $ Прогноз факторов стоимости на прогнозный период Для прогноза выручки будем считать, что выручка будет оценить комнату в коммуналке в москве расти в 2007-2013 гг.

Оценка квартиры для оформления собственности