Оценка квартиры в спб северная столица

Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни. Субъективность определения таких показателей, как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.

Для оценка рыночной стоимости для залога величины накопленного износа использую следующие методы [1]: метод сравнения продаж; бухгалтерский; метод разбивки. Оценка рыночной стоимости для залога сравнения продаж основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки, при этом наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта: Пример 29. Определить накопленный износ объекта недвижимости (коттеджа), если известны следующие сведения об объектах-аналогах: Элемент сравнения 30.6% Таким образом, накопленный износ оцениваемого объекта недвижимости составляет приблизительно 31.9 %. Бухгалтерский метод расчета износа основан на использовании бухгалтерских методов, т.

на определении оценка рыночной стоимости для залога хронологического возраста объекта к его нормативному сроку службы, определяемый на основании Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в РФ [4].

Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят (рис. 2): устранимый и неустранимый физический износ; устранимый и неустранимый функциональный износ; внешний износ. Устранимый (исправимый) износ это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом. Неустранимый (неисправимый) износ это износ, устранение которого оценка рыночной стоимости для залога физически не возможно либо экономически нецелесообразно, т.

Оценка долей в квартире спб

производимые оценка рыночной стоимости для залога на устранение того или иного вида износа не способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Классификация износа объектов недвижимости Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам. Физический износ постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Существуют четыре основных метода расчета физического износа: экспертный (нормативный); стоимостной; метод расчета срока жизни здания. Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

Данный метод предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В качестве примера можно назвать оценка рыночной стоимости для залога 53-86 [2], применяемые бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания определяется следующим образом: F ф физический износ здания, (%); F i физический износ i-го конструктивного элемента, (%); L i коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента (участка) в общей стоимости здания; n количество конструктивных элементов в здании. Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, следует принимать по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей по их сметной стоимости.

Как можно сделать оценку квартиры

Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов: фундаменты 10%; стены 15%; перекрытия 20%; кровля 10%; полы 35%; окна 40%; отделочные покрытия 30%; внутренние сантехнические и электротехнические устройства 50%; прочие 25%.

Определим удельные веса конструктивных элементов в соответствии со сб.

Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости: Наименование элементов здания 2325 Таким образом, физический износ здания составляет 23,25% Стоимостной метод расчета физического износа основан на предположении о том, что физический износ на момент оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента или здания в целом, и их восстановительной стоимостью.

Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно: фундаменты 3 200 тыс.

Результаты оценки физического износа элементов, а также определение их удельного веса по восстановительной стоимости: Наименование элементов здания Таким образом, физический износ здания составляет 30% Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на оценка рыночной стоимости для залога разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным.

Недостатки метода обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания. Метод расчета срока жизни здания основан на предположении о том, что соотношение между физическим износом (ФИ) и восстановительной стоимостью (ВС) определяется соотношением между эффективным возрастом (ЭВ) и типичным сроком экономической жизни (ФЖ): Пример 32.

Оценка эффективности использования ценных бумаг

Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов рыночная оценка здания с земельным участком составляют соответственно: фундаменты 1 200 тыс. Результаты оценка земельного участка с обременением оценки физического износа элементов: Наименование элементов здания 1210 Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб.

Определение величины физического износа состоит из нескольких последовательных этапов: определение величины исправимого физического износа; определение величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах; определение величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.

Оценка земли в днр

д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно.

Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа. Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие. У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения.

Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение. Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: оценить долю в квартире в москве разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик. Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания. Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе. Исходные данные приведем по мере проведения расчета.

Оценка ущерба при проливе квартиры

На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа: Наименование элементов здания Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом 33 000 тыс. Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс.

Оценка квартиры domofond