Оценка участка торгового центра

После разделения земельного массива участки продаются, из денеж­ной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их осво­ение и определяется стоимость неосвоенной земли. При оценке стоимости земель сельскохозяйственных предприятий в России необходимо учитывать, что они только недавно стали объектом купли-продажи и на них отсутствуют объекты недвижимости (здания, со­оружения), а это исключает применение метода парных продаж и затрат­ного подхода. Повсеместная оценка сельскохозяйственных земель в на­стоящее время осуществляется методом капитализации земельной рен­ты.

На первом этапе собирается и подготавливается исходная норматив­ная и статистическая информация.

Необходимая для оценки земель ин­формация выбирается из материалов четвертого тура земельно-оценоч­ных работ (1980—1987 гг.) с их последующим уточнением. Каждый административный район в процессе четвертого тура земель­но-оценочных работ был отнесен к определенной земельно-оценочной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности групп почв, технологий возделывания сельскохозяйственных культур, кли­матических условий и уровня экономического развития территории. Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяй­ственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются: · сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Сельскохозяйственные угодья оцениваются методом капитализации ренты и методом сравнения продаж; · земли, занятые зданиями, строениями, используемыми для производ­ства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продук­ции. Они оцениваются методами оценки застроенных или предназначен­ных для застройки земельных участков.

Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапиталь­ные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцени­ваются как сельскохозяйственные угодья; · земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности. Они учи­тываются при оценке сельскохозяйственных угодий. Далее определяется состав почв на территории оцениваемого участ­ка. Для этого используют карту обследования почв и очерк (отчет) о оценка стоимости кредиторской задолженности предприятия. На их основе выделяются группы почв по оцениваемому участку в разрезе пашни, сенокосов и пастбищ.

Как оценить автомобиль при оформлении

Источник материалов о почвах — региональный институт по землеустройству или землеустроительное пред­приятие.

На втором этапе вычисляется нормативная урожайность по каждой группе почв для основных сельскохозяйственных культур (пять-семь ви­дов). Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры опре­деляется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бони­тета. В качестве показателя нормативной урожайности может использо­ваться величина нормальной урожайности, определенная в материалах четвертого тура земельно-оценочных работ.

Кроме того, на базе статистической отчетности по области можно рас­считать среднюю фактическую урожайность за несколько последних лет.

При этом критериями выбора культур и их чередования являются обес­печение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Поэтому необходимо исходить из рекомендуемой зональной структуры посевов или фактически сложившейся структуры оценка стоимости кредиторской задолженности предприятия. Источник материа­лов — зональные системы земледелия.

На третьем этапе рассчитывается величина земельной ренты по глав­ным возделываемым сельскохозяйственным культурам. Земельная рента = Валовой доход - Затраты (с учетом прибыли); Валовой доход = Цена продажи • Нормативная урожайность.

Для расчетов используется фактическая информация по администра­тивному району, в котором проводится оценка.

Цена продажи сельскохозяйственных оценка стоимости кредиторской задолженности предприятия выступает в каче­стве общественно необходимых затрат и определяется по рыночным це­нам типичных продаж оптовых партий. Индивидуальные затраты устанавливаются по данным бухгалтерс­кой отчетности. Для более точного исчисления затрат можно использо­вать зональные технологические карты возделывания и уборки культур, в которых расписаны все технологические операции и нормативные зат­раты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и затрат труда по каждой операции. Расчет издержек в денежном выражении осуществ­ляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участ­ка рыночных цен. Затраты на производство сельскохозяйственной продукции включа­ют: заработную плату, семена, горюче-смазочные материалы, удобре­ния, автотранспорт, амортизацию, текущий ремонт, общехозяйственные и общепроизводственные затраты.

При расчете издержек учитывают так­же уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и цен­трам материально-технического снабжения.

Оценка доли в доме для продажи

При нахождении величины затрат нужно учитывать местоположение оцениваемых земель. Рыночное местоположение земель сельскохозяй­ственных производителей определяется по нормативным транспортным расходам на перевозки за пределами данного хозяйства, которые уста­навливаются в расчете на 1 га пашни хозяйства. Для определения таких затрат рассчитываются: а) средневзвешенное эквивалентное расстояние (с учетом класса до­рог) перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства ( P v км). Коэффициенты перевода расстояний перевозок грузов по различным дорогам в эквивалентное расстояние: по асфальтированным и с твердым покрытием - 1,0; щебенчатым - 1,5; грунтовым - 2,5; б) средневзвешенное эквивалентное расстояние перевозок за преде­лы хозяйства в среднем по области (Р о , км); в) отклонение средневзвешенного расстояния хозяйства от областно­го (±Р) по формуле Дифференциальная рента по местоположению, обусловленная норма­тивными транспортными расходами на перевозки за пределы хозяйства в расчете на 1 га пашни, рассчитывается по формуле Рента по местоположению = Т (±Р) Г, где Т — стоимость транспортировки 1 т сельскохозяйственных грузов на расстоя­ние в 1 км в среднем по области, руб.; ±Р — разность расстояний оценка стоимости кредиторской задолженности предприятия сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства в среднем по области и по хозяйству, км; Г — средняя грузоемкость 1 га пашни хозяйств области; объем грузов, ввози­мых в хозяйства и вывозимых за их пределы, в расчете на 1 га пашни, т/га. Прибыль предпринимателя может быть рассчитана на основе средне­отраслевой рентабельности сельскохозяйственного производства.

По наибольшему удельному весу в товарной продукции определяет­ся наиболее доходная для данной природно-экономической зоны куль­тура или несколько культур.

Выбор наиболее доходной культуры для данной группы почв и соответственно максимального значения ренты обусловлен: · применением принципа наиболее эффективного использования при оценке сельскохозяйственных угодий; · низким доходом в сельскохозяйственном производстве. Отсутствие ренты при расчетах по какой-либо сельскохозяйственной культуре свидетельствует о том, что данную группу почв нецелесообраз­но использовать для выращивания этой культуры, а оценку необходимо проводить после перевода земельного участка в более низкую катего­рию пригодности.

Оценка квартиры сбербанк омск

Например, если в качестве пашни земельный участок не дает ренты, то стоимость оценка стоимости кредиторской задолженности предприятия оценивается при использовании его под сенокос. Все сельскохозяйственные земли по пригодности подразделяются на три категории: · пригодные под любое сельскохозяйственное использование, в том числе под полевые культуры (пашни, многолетние насаждения); · малопригодные под полевые культуры, но пригодные под кормо­вые угодья (сенокосы, пастбища); · не пригодные для использования в сельском хозяйстве без коренной мелиорации (болота и т.п.).

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с уче­том экономической целесообразности ее перевода в иной вид сельскохо­зяйственных угодий. При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из нормативной урожайности, которая определяется пересчетом как оценить стоимость квартиры для наследства в цент­неры кормовых единиц (1ц кормовых единиц равняется 1 ц овса) на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендует­ся исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожай­ности плодово-ягодной продукции.

Оценка онлайн квартиры в москве

На четвертом этапе для расчета рыночной стоимости сельскохозяй­ственной земли полученная величина земельной ренты делится на ставку капитализации. Оценка стоимости кредиторской задолженности предприятия капитализации вычисляется методом кумулятивного пост­роения. Нужно рассчитать стоимость сельскохозяйственных участ­ков земли исходя из данных по производству зерна, приведенных в таблице 1. Рентабельность составляет 15% индивидуальных затрат, а ставка капитализации — 24% (безрисковая ставка дохода равна ставке дохода по рублевым депозитам Сберегательного банка России - 10%; региональ­ный риск, характеризующий рискованность сельскохозяйственного про­изводства, - 6%; риск ликвидности отражает развитость рынка сельско­хозяйственных угодий и равен 8%; итого 24%). Таблица 1 - Характеристики сельскохозяйственных участков 22687,5 ПРИМЕНЕНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участ­ков и участков с типовой застройкой. Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи анало­гичных земельных участков, т.е.

Сравнитель­ный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж и метод распределения. Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупа­тель за оценка квартиры электронная выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по пло­щади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно упла­ченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оце­ниваемого участка земли. Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество про­давцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мо­тивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не нахо­дясь под посторонним давлением. Подразумевается также, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земель­ный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегмен­ту рынка относится объект оценки.

Оценка квартиры по соглашению сторон по договору дарения

Сегментирование рынка — процесс разбиения рынка на секторы, расположенные на одной и той же географи­ческой территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам типичного объекта для данного сегмента земель­ного рынка относятся: · зонирование и целевое назначение использования земли; · плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель; · местоположение; · передаваемые юридические права собственности и др.

Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта охватывают: · инвестиционную мотивацию; · платежеспособность; · социально-юридический статус; · источники и формы финансирования; · предпочтения покупателей и др.

Оценка для открытия наследства