Стоимость услуг оценки недвижимости

Собственный оборотный капитал ( NWC ) = Текущие Активы Текущие Пассивы.

Где: MC 2 - рыночное значение капитализации компании аналога без учёта корректировки на собственный оборотный капитал. MC 3 - рыночное значение капитализации компании аналога с учётом корректировки на собственный оборотный капитал. Расчёт поправки на разницу в износах основных производственных фондов.

Поскольку важным показателем является износ основных производственных фондов, от которого зависит производительность оборудования (время технологического цикла), в нашем случае доменных печей, а следовательно, и себестоимость выпускаемой продукции, то Оценщики сочли правомерным ввести поправку на износ основных производственных егсн недвижимость оценка квартиры фондов между оцениваемой Российской металлургической компанией и предприятиями по выпуску и производству стали.

Как было доказано выше американский фондовый рынок металлургических компаний носит абсолютно эффективный характер. Таким образом, инвестиции, осуществляемые металлургическими компаниями инвестиции (Capital Expenditure) на покупку нового оборудования и его модернизацию, доля которого в общем объёме основных средств у металлургических компаний составляет примерно 80%, должны полностью отражаться на рыночном курсе акций этих компаний, а следовательно, и росте капитализации (Market Capitalization). Здесь уместно провести аналогию, что в рамках доходного подхода при осуществлении инвестиций стоимость компании увеличивается на величину NPV этих инвестиций.

Оценщики основывали свои суждения на том факте, что чем большие количество инвестиций компания делает на покупку нового оборудования и его модернизацию (Capital Expenditure), тем меньше средний износ основных производственных фондов в этой компании. Для выведения поправки на износ основных производственных фондов Оценщики провели исследования и построили зависимость (рис. №2, уравнение регрессии с коэффициентом парной корреляции - 0,621), показывающую отношения рыночной капитализации (MC) к инвестициям в основные средства (CEx) за последние три рассчитать оценку квартиры от текущего износа оценка на яндекс авто основных производственных фондов для ведущих американских металлургических компаний.

Оценка квартира при разводе

Таблица значений отношения капитализации к инвестициям в основные фонды за последние три года изначения износа основных производственных фондов.

где: MC 3 / Costs 9 month мультипликатор компании аналога, показывающий отношение капитализации к себестоимости производимой продукции за 9 месяцев; MC стоимость комнаты оценить 4 / Costs 9 month мультипликатор компании аналога, показывающий отношение капитализации к себестоимости производимой продукции за 9 месяцев с учётом поправки на износ основных производственных фондов; MC a / CEx a отношение капитализации компании аналога к величине инвестиций в основные производственные фонды за последние три года; MC o / CEx o отношение капитализации оцениваемой компании к величине инвестиций в основные производственные фонды за последние три года, рассчитанное на основе полученной зависимости (уравнения регрессии, MC / CEx = 0,4213 - 0,0038 x Износ) при заданном значении износа основных производственных фондов оцениваемого предприятия. График зависимости отношения капитализации к инвестициям в основные фонды за последние три года от износа основных производственных фондов. Поскольку в целом финансовая конъектура металлургической Российской отрасли в течение предшествующих двух лет улучшилась, то появилась возможность реинвестировать собственные и привлечённые средства для проведения капитального ремонта и модернизация основных производственных фондов. Но даже после проведения капитального ремонта остаточный физический износ производственного оборудования, в основном, это плавильные печи остаётся примерно на уровне 10 - 20%. Поскольку в качестве аналогов для оцениваемого предприятия были выбраны американские компании аналоги, производственный процесс на которых опирается на более современные технологии, следовательно, Оценщики считают, что функциональный износ основных производственных фондов в российской металлургической отрасли составляет не менее 15%.

Учитывая достаточно большой износ производственных зданий (объектов недвижимости), среднее значение которых в зависимости от даты постройки (30-70 годы) составляет не менее 40 - 60%, Оценщики принимают значение среднего общего совокупного износа основных производственных фондов Российских металлургических компаний на уровне 45% .

Как оценить квартиру в аварийном доме

Расчёт поправки, учитывающий корректирующий коэффициент странового риска (США, Бразилия к Российской Федерации) .

В силу неразвитости российского фондового рынка и политической нестабильности две схожие, например, металлургические компании, одна из которых находится и осуществляет свою деятельность в США, а другая в Российской Федерации и, в глазах инвестора будет иметь различную ценность. Следовательно, при прочих равных условиях за российскую компанию инвесторы будут готовы заплатить меньше, чем за американскую аналогичную кампанию.

Эта разница обусловлена влиянием фактора странового риска.

Следовательно, безрисковые ценные бумаги отражают только значение странового риска и величину прогнозной инфляции. Значение коэффициента странового риска ( К США/РФ ), для Российской Федерации по отношению к США Оценщики решили получить на основе деления доходности безрисковых ценных бумаг этих стран с равной датой до погашения. В качестве безрисковых ценных бумаг США Оценщики применили Гособлигации США, с текущей доходностью на дату оценки равной 2,498 % и датой погашения 31.августа 2006 года, то есть через два года. В качестве Российских безрисковых ценных бумаг, учитывающих величину странового риска России, Оценщики приняли Еврооблигации Минфина Российской Федерации с таким же сроком погашения (2 года). Поскольку валюта сравниваемых ценных бумаг выражена в долларах США, Оценщики заключили, что данные доходности облигаций отражают только значение странового риска, по отношению к друг к другу. Таблица данных по Еврооблигациям МинФина РФ на 17 сентября 2004 года. (По данным агентства Reuters от 17 сентября 2004 квартиры рассчитать оценку). Поскольку в нашем случае известна временная структура процентных ставок: то рассчитать оценку квартиры определить безрисковые процентные ставки r(t) по инвестициям в Еврооблигации на любой срок t, t О[0, t k ].

Кроме того, если имеются Еврооблигации со сроком погашения больше r(t k ), то можно определить и безрисковые процентные ставки r(t) при t t k .

Стоимость оценки имущества при разделе имущества супругов

Таким образом, при известной временной структуре процентных ставок Построим кривую рыночных доходностей на рассчитать оценку квартиры [0, t k ].

Для этого воспользуемся процедурой интерполирования и применим полином Лагранжа r k (t) степени, не большей, чем k, который проходит через k +1 точку (t 0 . r k ) и имеет вид где L K , i коэффициенты полинома рассчитать оценку квартиры, основанного на этих узлах: При этом, члены (t t i ) и (t i t i ) не появляются в правой части рассчитать оценку квартиры в формуле для коэффициентов полинома Лагранжа. Тогда подставляя значения доходностей к погашению (YTM) и сроки, оставшиеся до погашения (t) для Еврооблигаций из таблицы №7, при t =2 в формулу для полинома Лагранжа получим r = 4,164%.

Воспользуемся теперь методом наименьших квадратов и построим уравнение регрессии, показывающее зависимость текущей доходности Еврооблигаций до погашения от срока (r, YTM), оставшегося до погашения (t). Полученная зависимость имеет вид логарифмической функции: r = 3,1473 + 3,3876*lg(T) Следовательно, на основе полученной зависимости ( r= 3,1473 + 3,3876* lg( T )) можно утверждать с вероятностью 92,3% (коэффициент парной корреляции Б =0,923), что существует временная зависимость (termstructure) между доходностью к погашению (YTM) и сроком к погашению Еврооблигаций.

Оценка квартиры в москве без осмотра

Существует причинно-следственная связь между ожидаемыми спот-ставками, и видом временной зависимости.

В нашем случае зависимость имеет вид возрастающей кривой. Полученный вид кривой объясняется двумя теориями: q Теорией непредвзятых ожиданий (ожидаемая будущая спот-ставка равна по величине соответствующей форвардной ставке, то есть ожидаемое увеличение годовой спот-ставки является причиной возрастания кривой доходности). q Теории наилучшей ликвидности (ожидаемая спот-ставка должна быть несколько меньше, чем форвардная ставка на величину премии за ликвидность). Однако премия за ликвидность для ценных бумаг со рассчитать оценку квартиры погашения более одного года не превышают премии за ликвидность ценных бумаг со сроком погашения до одного года ( L 0,5;1 = L 1;1,5 ). Таким образом, принимая во внимание теорию непредвзятых ожиданий, Оценщики в своих расчётах руководствуются, что премия за ликвидность для спот-ставок, со сроком погашения более чем один год не меняется. Следовательно, подставляя значение срока до погашения в полученную регрессионную зависимость для Еврооблигаций YTM = 3,1473 + 3,3876* lg( T ) при Т = 2,0 года, получим валютную доходность для Еврооблигаций с данным сроком погашения равную 4,17 %. Таблица значения полученной доходности Еврооблигаций МинФина РФ со сроком погашения два года. Коэффициент странового риска РФ по отношению к США равняется: где: YTM США /2 доходность Гособлигаций США, со сроком погашения через 24 месяца; YTM РФ /2 доходность Еврооблигаций Минфина РФ, со сроком погашения через 24 месяца; Коэффициент странового риска РФ по отношению к Бразилии равняется: где: YTM Brazil-07 доходность Еврооблигаций Бразилии, со сроком погашения 26.июня 2007 года; YTM Russia -07 доходность Еврооблигаций Минфина Российской Федерации, со сроком погашения 26.июня 2007 года.

(По данным агентства Reuters от 17 сентября рассчитать оценку квартиры года).

Расчёт поправки, учитывающий весовые коэффициенты для компаний-аналогов. К расчёту весовых коэффициентов для отобранных компаний аналогов оценщики подошли с позиции построения оптимального портфеля.

Как оценить реальную стоимость бизнеса

Независимая кадастровая оценка недвижимости